央行叫停首付贷可谓一箭双雕

开年以来，首付贷便站在舆论的风口之上。2015年底以来的一二线楼市火热的局面，背后隐现首付贷的身影。是帮助刚需族、改善族早点实现购房的短期借贷工具，还是投资客、投机客使用杠杆、配资炒房的利器?不少人担忧，首付贷引导资金过快地流入楼市，过高的杠杆容易诱发房价剧烈波动，甚至是金融风险。3月12日，央行副行长潘功胜表态，首付贷属违法，央行将清理整顿。那么，首付贷到底是什么？它会带来哪些风险呢？下面，且听佰佰安全网小编为您解析。

据悉，广州互联网金融协会于3月15日对各会员单位正式下发了“关于调查统计首付贷等房贷产品的通知”(以下简称“通知”)。

“通知”称，近期部分城市房地产交易过热，银行、小额贷款公司、P2P 平台等机构相继参与‘首付贷’等房贷产品，提高杠杆放贷，放大金融风险。

为此，协会针对P2P平台等会员单位涉及众筹购房、首付贷或其他涉及高杠杆放贷的情况进行调查统计，梳理名单、数量、产品模式和涉及金额，掌握真实情况及存在问题与建议，请各会员单位负责人予以高度重视并亲自落实，于3月17日前如实上报相关数据至协会邮箱。

值得一提的是，房贷产品调查统计表按有无抵押分类，要求针对首付贷、房贷(包括垫资赎契)、众筹购房进行分类统计。具体统计项目分别包括业务笔数、平均期限、平均收益率、投资者人数、总成交量等指标。

此前，从3月初开始，深圳金融办率先下发通知，通过当地互联网金融协会、小贷行业协会，针对小贷公司、P2P等参与首付贷高杠杆放贷的行为，进行摸底排查。深圳地区初步掌握的数据显示，深圳首付贷存量规模在20亿元人民币以上。

此外，上海一家平台负责人也告诉记者，上海互联网金融协会也已于3月9日下发了紧急通知，要求各会员单位于3月10日前上报涉及“首付贷”或其他高杠杆房贷的具体情况。

记者拿到的该份通知称，上海互联网金融协会呼吁，要求各会员单位在经营中坚持普惠金融，服务实体经济，切实防范金融风险。

在要求上报的会员单位首付贷类产品统计表中，上海市互联网行业协会将首付贷类产品分为五种，包括有抵押首付贷、无抵押首付贷、无抵押置换贷、房产众筹和其他借款用途实为支付首付的产品。会员单位需具体填报件均放款额、累计放款金额、当前贷款余额、月利率、借款期限、还款方式以及是否已暂停此类业务等具体内容。

当天，上海市互联网行业协会一位人士告诉记者，“目前，初步摸底工作已经结束。总体来讲，首付贷规模并不大。至于具体情况则不便透露。”

另有接近北京金融局的人士也称，北京地区首付贷的摸底工作还有待观察，暂时没有进一步的计划。此前，北京市金融工作局已指导北京市网贷协会摸底涉嫌高杠杆房贷情况，并通过监测预警平台查控风险。

这几年出现了很多的关于，零首付，垫首付，低首付等等这样的购房概念，这无疑给市场注入了一股新的力量。下面，佰佰安全网小编就带您了解一下什么是首付贷?

第一：什么是首付贷?

首付贷，就是很简单的一种解释，通过理财公司或者金融公司获得购房首付贷款。

这类贷款一般都属于P2P贷款列项，也就是说你向这些金融公司申请了首付贷，这些机构再寻找投资人为您投标，三方获益，双方收益，一方付利息的模式，也属于资金众筹范围之一。

第二：首付贷的额度是多少，利率是多少，期限有多久，另外需要哪些手续和要求?

首先：首付贷一般不会贷给你全部首付额度，而是总房款15-20%之间，而且是指定的楼盘，指定合作的楼盘才可以贷款，以控制真实性。

其次：这种贷款的时间一般不会超过三年，利率也各不相同，就拿贷款三年来讲，年利率基本会在13%左右，贷款50万，年利息会有6.5万以上，如果时间短的话，利率就会相对要低的很多，但是谁贷款都是资金比较紧张，最长时限是最好。

最后：要求在指定的合作楼盘购房，手续和银行购房代款手续基本差不多，身份证，户口本，单位工作证明，收入证明，银行流水，固定住址，社会保险代缴凭证，个人资产情况，包括车产，股票，商业保险等等。

还有：还款方式一般为等额本息的方式，也有的金融公司采取先还利息，到期后再一次性还本金的模式。

第三：什么样的朋友适合申请首付贷呢?

首先：工作三年以上，收入稳定，准备结婚的小两口，而且小两口子都工作的，可以考虑，因为前三年的还款压力太大，一个人工作根本无法解决月供问题。

另外，一般小两口买婚房，面积不宜过大，压力各方面个更为适合。

其次：资金周转中的生意人，因为短时间周转无法套现，有还款能力，但是又缺点资金的可以购买，作为周转资金使用了。

切勿以为首付贷就是融资渠道，这样想，建议还是不要贷款了。

还有：有闲散资金，但是资金做了投资，比如买了股票或者其他投资产品的，可以使用首付贷。

投资的产品稳定为最好，若在动荡的股市中，或者炒黄金白银这种对赌的模式中的投资，要考虑资金断裂后的后果。

最后，想使用首付贷的朋友一定要算计好自己的资金来源情况，若是你的收入和指出比严重失衡，建议先别买。

任何金融杠杆带来的好处无可非议，但是那都是建立在有收入和后续资金的基础上，否则赛温失马，竹篮子打水一场空，搞不好还要付法律责任，那就得不偿失了。

近期监管层一系列重拳出击，打击首付贷，即中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款。楼市加杠杆刚刚冒出头，即被遏制于无形之中，毕竟股市的前车之鉴就在眼前，2008年金融危机过去不远。

“零首付”和次贷危机

“首付贷”一词很容易让人联系起前一段时间被紧急叫停的“零首付”。而了解这两者是什么，就需要先看看中国目前的房地产市场。根据国务院发展研究中心副主任王一鸣的说法，到去年12月底，国内待售面积大约是7.18亿平米。去年全年销售面积12.81亿平米，在建面积是73.5亿平米，再加上待开发土地面积，按平均容积率2.37计算，去库存需要6年5个月。

于此相对的，是一线城市房地产市场的疯狂，国家统计局数据显示，1月份，全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅扩大，一线城市上涨明显。其中，北京、上海、广州、深圳等地新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月明显扩大。

在当前这一特殊的楼市背景下，或为吸引客户，或为去库存，“首付贷”这一类似股市配资杠杆的现象开始大量出现。甚至有的地方欲推出更激进的“零首付”政策。

3月1日，沈阳市政府发布了22条房产新政，其中第14条规定：对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，首付比例实行“零首付”政策。不过这一房产调控措施迅速“见光死”，推出当天就被叫停。

事实上，沈阳并不是国内第一个想尝试“零首付”的城市，早在2011年，广东省佛山市也曾提出过类似方案，同样在几小时内被叫停。为何被叫停?或许是因为“零首付”的历史记录实在不怎么好。

“零首付”是一种比较激烈的房地产刺激措施，故名思义，即不需要一分钱买房。“零首付”曾经流行于美国。当时贷款人可以在没有资金的情况下贷款，仅需其收入情况证明，无需提供任何有关偿还能力的证明。同时，由于资产债券化得发达，银行在贷款之后并不需要承担风险，因为他们可以直接将抵押贷款进行出售，所以房贷方也并未仔细对贷款进行审查。

在中国，30%的首付保证了只要房价下跌幅度不超过30%，抵押房产的价值就大于房贷的未偿还余额，银行就很少有坏账发生。但在美国，次级房贷的低首付甚至零首付使得美国房产一旦价格下跌，银行就面临流动性风险，因为房价下挫剧烈，而首付极低，房价很容易跌破贷款额，在借款人没有足够的偿还能力的情况下，仅靠抵押房产是不足以偿还贷款本金及利息的。

最终“零首付”被认为是2008年次贷危机爆发的导火索，并引起全球金融危机。有意思的是，危机爆发后，加拿大政府应对危机的第一批调控措施，就是严格禁止零首付并提高首付比例至20%以上。

“首付贷”迅速升温

在“零首付”被叫停之际，高杠杆是房价过快上涨的推手之一的说法逐渐兴起。2月底，链家首先在上海被媒体曝出违规向客户房贷，贷款利率竟超银行四倍。随后3月2日，新华社报道深圳住房市场上出现了大量“首付贷”产品，这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。

由于一线城市的房子总价往往较高，30%的首付也要达到百万元左右，一些人拿出首付款也较为困难，“首付贷”便成为这些人的首选;而在这轮疯狂的楼市上涨潮流中，更多人选择“首付贷”的原因竟是希望在第一时间锁定交易。这些人并非没有支付能力，但是往往钱都在股票、基金或房产中。在房价上涨势头中，他们往往难以在第一时间凑齐首付，确定交易。而“首付贷”给了这批人从容变现的可能。

“首付贷”在国内的历史由来已久，过去一些开发商为了尽快回笼资金，曾联合金融机构为购房者提供“首付贷”促销，不过开发商也会担心贷款的收回，所以开发商往往会限制首付贷占首付款的比例。而如今，随着一线房地产市场的升温，房产中介直接出手从事这一金融业务。

据《中国证券报》记者报道，某一线城市的一家房产中介门店私下里给熟客提供短期首付贷款，且不需要抵押物，月利息2%，可以借一两年。其他媒体也报道了链家地产以高息向购房者发放过桥贷款的情况。报道还表示，目前该一线城市多家大型房产中介都有“配资”卖房业务，即：当客户想买房但凑不齐首付或房贷一时放不了款时，房产中介会为其提供贷款。通常月利率为1%-2%，借款期间一般是几个月。这一市场的旺盛又带动了一批理财产品的诞生，一批互联网金融平台也加入到这个市场中来。

据中信证券3月6日研报的不完全统计，目前市面上的首付贷产品有世联行的家圆云贷、中国平安的新一贷、房天下的首付贷、悟空贷的悟空首付贷、中原地产的中原合e贷、绿地集团的房e贷、三六五的安家贷、搜狐的搜易贷、房金所的首付贷、中国好房的好房贷、中国农业银行的农民安家贷等。

风险不容小觑

“首付贷”的大量涌现，使得那些不具备购房条件的人，贷款买房成为可能。但是，和“零首付”一样，“首付贷”同样突破了国家对房贷首付比例的监管要求，因为首付是购房者需要强制支付的部分，是商业银行用于防范房贷风险的防火墙。贷款人可以在没有资金或只拥有极少资金的情况下贷款，加大了购房杠杆，反而导致房价过快上涨，也使得金融风险加剧。

由于在房价的疯狂上涨中，房产的增值部分就使得购房者足以还本付息，甚至还有盈余。使得投资房产成为一种看起来无本万利的生意，市场中的投机行为被放大了。大量不具备买房资格的人通过这种方式买房，使得大量资金更快流入房地产市场。更为可怕的是，在利益的驱动下，部分投机者的造假欲望和可能被大大提高，甚至中介银行工作人员也被一起卷入进来，又进一步恶化了市场状况。

然而，一旦房价下跌，极低首付甚至零首付的风险会迅速显现，前面所举的美国次贷危机就是一个很好的例子。在这种情况下，购房者进入负资产状态。即一个人的房子价格下跌到比所背负的贷款额还低时。举例来说，如果一个人背负的房贷是100万元，但是房子的市价只有95万元，那么他的负资产率即5%。

面对跌破贷款额的房产，购房者往往无力偿还房贷(或者不愿意偿还房贷)，宁愿银行收走房子。但是对于银行而言，即使强行出售该房产，也无法取回它所借出的款项。而迅速下滑的房价与高比例按揭是产生负资产的两个前提。

更值得注意的是，一些从事“首付贷”的房产中介和互联网金融平台不知风险控制为何物，更没有类似银行风险备付金之类的措施。在放贷时根本不考虑客户的还贷能力。使得原先需要购房者强制缴纳的首付比例变得比较随机或不确定。

银行也因此对购房者的资质产生误判，把钱放给一个没有能力偿还的人;甚至一笔首付贷款项，看起来是来自于中介、各种互联网金融平台，但是追根溯源，会发现其实资金均来自银行，这就加大了银行的风险敞口。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，如果首付贷占据1/2或者更高如2/3的首付比例，同时贷款利息超过15%，这种情况下，一旦购房者个人支付能力出现问题，则有很大的违约可能。后续首付贷违约的风险，会蔓延到商业银行房贷风险上。

责任编辑:杨赓