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第一,凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷,以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷,当事人有权直接向人民法院提起民事诉讼。

第二,拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷,双方协商达不成协议的,由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决,当事人对裁决不服的,可在接到裁决书之日起15日内向法院起诉。

第三,单位内部建房、分配公房使用权,是单位内部行政管理行为,职工对分房有意见,或者单位分房不合理引起的纠纷不属于法院受理范围,而应由本单位或者有关行政部门解决。

第四,单位分给职工住房使用权并订有分房合同的,职工由于本人原因离职、辞职,或被单位开除时,单位根据合同要求收回公房使用权,由此引起的纠纷可向法院提起民事诉讼。

根据年度投诉情况的梳理,房产纠纷的投诉问题有:商品房质量问题、五证不全、虚假宣传、合同欺诈、私改户型、延迟交房、面积不符、定金不退、合同纠纷、物业纠 纷、中介纠纷、产权证难办理、违约金不给等。一连串的问题,足以令购房者无力招架。

购房纠纷向哪个部门投诉维权呢?张怀文认为,购房者可以采取的维权方式是多种多样的,通常可以采取的方式有:

一、用合法的方 式与开发商协商沟通。比如通过往来催告、函件、通知及当面沟通、磋商等理性方式来主张自己的权利。

二、可以请求消协进行调解。

三、向有关行政主管部门反 映、投诉。

四、协商调解不成,可以通过诉讼、仲裁等司法程序解决。

“购房者要想更好的保护自身权益,应当努力做到防范在先、维权在后,争取把消费风险降到最低。”张怀文提醒道。他认为,购房者在购买房屋整个过 程中,还应当注意相关证据的固定与收集,只要证据充分,就可以在维权过程中争得主动地位。“千万不要采取过激行为,如果行为不当,可能要承担相应的责 任。”

第一类:签合同不给正本。

签合同时不给签字方留存正本,或者干脆只签一份合同留在手上,再按自己的意图对合同进行修改,这种情况非常普遍。相应的,给委托人造成的损失也是巨大的。因此,如果与中介签订合同后中介不肯给正本,一定要拒绝签订。

第二类:强制规定独家委托。

在居间合同中约定买方看房后不得私下房东成效,这是中介为了避免客户“跳中介”而经常采用的做法,这样做本无可厚非,因为佣金是中介公司赖以生存的基础,如果买方通过中介认识房东后再私下与房东成交,中介公司就收不到佣金了,这对中介公司当然也不公平。

第三类:欺上瞒下吃差价。

吃差价扰乱了市场秩序,也给委托人造成了损失。为以防万一,最好在与上家或下家见面时再口头确认一下交易价格。

“商品房”作为商品之一,受市场因素的影响,由买卖双方协商进行买卖,属于消费者为生活消费需要购买、使用的商品,应当适用《消费者权益保护法》。所以,房地产纠纷也应当适用《消费者权益保护法》。

那么,开发商哪些行为属于欺诈行为呢?

(1)销售现房时,将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售的;

(2)销售现房时,故意隐瞒房屋真实面积,以牟取暴利的;

(3)一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的;

(4)销售明知不能进入房地产市场进行公开销售的房屋的;

(5)虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的;

(6)故意隐瞒开发商真实身份,或冒充其他开发商名义销售的;

(7)采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的;

(8)利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的。

(一)纠纷矛盾突出、牵涉面大,协调难。

住房问题关系着老百姓的切身利益,它具有民生的属性,话题敏感,在开发商不能按约交房情况下,点对点的纠纷极易被煽动形成为点面之间的对抗,双方之间对立情绪较为严重,矛盾难以化解,这对于众多刚性需求购房者尤为明显,争议一方当事人人数众多不仅使案件妥善处理的难度增加,更为矛盾激化埋下隐患,容易引起集体诉讼。在本院审理涉及逾期交房363件案件中,有360件是由三家房产企业引起的4次群体诉讼,此类案件牵涉面广,社会影响大,买房人极易以不理性的方式维护自己的利益,处置不当,甚至引发群体性上访事件,因此,既要保障企业发展又要平衡其与消费者之间的利益很难。

(二)当事人法律意识弱、国家法规不明确,审理难。

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