锦江岸小区物管收费便宜 竟给业主赚20万

2009年9月，因物管公司提出上涨物业费要求未果撤离，锦江岸小区成立业主委员会后开始进行小区业委会物管自治。7年多时间过去，业委会在保持1.2元/㎡物管费不上涨的前提下，不但对小区进行了改造，竟还结余了20多万元。

（锦江岸小区入口及小区内实景）

合理规划资金 利用现有资源招商创收

锦江岸位于新辉东路，建于2006年，商户住户共计184家，其中住户164户，商户20户，小区占地面积五千余平米，属小规模小区。

2009年，彼时的物业管理公司在原先1.2元/㎡的物业费基础上提出涨价要求，但此举遭到小区业主的强烈反对。“因为涨不起来物业费，原先的物业公司实际上已经处于亏损状态，不能盈利了。”锦江岸业委会主任吴子顺说出了原先物业公司撤离的原因。

在原先物业公司撤离后，小区业委会也尝试联系过多家物业公司，“当初想的是，只要能把小区管好，什么物业公司都行，最重要的是，1块2的物业费不能涨”。吴子顺说。

然而多家物业公司考察小区后认为物业费太低，均未能入驻小区，小区面临无人管理的局面，最终，经过小区业主的投票选举，成立了由7名业主构成的锦江岸小区业委会，已经退休了的吴子顺带头上阵，带着业委会成员开始实行小区物管自治。

从2009年至今，小区自治7年多时间，周边房价一路走高，不少小区物业费均上调许多，但锦江岸小区物业费一直维持在原来的1.2元/㎡，而吴子顺也坦言，1块2的物业费在前期确实带给他们很大压力。

一方面对于业主方来说，物业费不能上涨，另一方面又要维持小区物业服务的正常运行，资金短缺成为业委会前期面临的最大难题，因此业委会首先选择在人力成本上采取控制措施。

也由此，在锦江岸小区成立了一个“麻雀虽小，五脏俱全”的11人自治业委会团队，其中保安6名，保洁2名，水电工1名，业委会主任吴子顺兼任会计，副主任冯红萍则兼任出纳，11人的每月总工资压缩至2万6左右。

但即便如此，每月所能收到的物业费也不完全够支付工资，根据业委会公示的账单，今年3月份，业委会收到的物业费总额仅为24207元。业委会方面表示：“如果光靠物业费的话，基本工作都很难运行下去，小区基础设施的维护和环境改造更是难以实现”。

（小区公示账单）

资金的短缺促使业委会通过各种途径创收。征得业主同意后，业委会对小区现有资源进行规划利用。将小区入口、办公室外墙以及小区电梯间进行广告招商，引进了商家广告，另外，业委会还将地面地下车位进行了改造，增加了停车位为数量，并在地面停车位上增加了临时停车功能，收取临时停车费用，小区内通信公司地下基站也能带来一部分收入，此外，锦江岸小区还取得了新辉东路社区的支持。

对小区现有资源的整合利用之后，锦江岸小区一年能创造二三十万元的收入。

盈余费用全用于小区建设 邻里关系改善

通过成本控制以及招商创收，小区物业自治资金问题得到了解决，并且每年能余出一部分经费，于是业委会将这一笔钱投入到小区改造当中去。

考虑到小区之前失窃现象严重，业委会在小区内各个方位都装上了摄像头，据小区保安介绍，目前小区各个角落均已实现全方位监控，并且监控室也保持24小时值班状态。小区业主刘女士说：“小区很少发生偷盗现象，情况相对以前确实改善了很多。”

除此之外，业委会还将地下停车场合小区地面进行了改造，并更换了小区的供水装置，小区维修基金一分未动。

让吴子顺感到欣慰的是，小区业主对业委会配合积极，184户业主没有一户欠缴费用，即使不住在小区内的业主也会主动缴纳物业费用。

一位姓张的业主老家位于遂宁，由于多方面原因，在小区居住的次数不多，但小区面貌的改变让他感到很舒心，“不管住得多还是住得少，我都愿意主动交物业费。”

2015年左右，小区改造基本上完成。考虑到业主对工作的大力支持，业委会用盈余的资金为业主发放购物卡等一系列福利，邻里关系得到进一步改善。

（图为锦江岸小区收支概况，数据为估值，或与实际值存在差异，估值依据为锦江岸小区2017年1、2、3月

根据小区公示账单，截至今年3月，小区累计结余211277.42元。不难看出，锦江岸小区之所以能够稳定运转并留有结余，利用小区现有资源进行创收起到了很大的支撑作用，吴子顺说：“小区赚的钱都用于小区建设和服务业主，并没有像大多物业公司那样用于自身运作”。

小区自治利弊并存 推广也要因地制宜

“锦江岸小区自治与物业公司管理最根本的不同在于，一个不以盈利为目的，一个是以盈利为最终目的。”新辉东路社区副书记常晗皎说到。

目前国内物业管理主要是依靠物业管理公司来管理，其优势凸显在于其管理方式更加专业科学，管理体制更加健全，应急能力相较于自治管理更强，有相对较强的能力使小区形成一个完整的管理体制，有利于小区管理的长期性和稳定性。

而相较于物业公司管理，小区自治也有其自身的优势，常晗皎认为，首先自治小区不以盈利为目的，一些例如广告收入这类的属小区居民共有的资产将用于小区建设，另外，自治小区物业方与业主沟通更加流畅，信任度相对更高。

但通常受制于团队规模与管理水平，自治小区在处理突发事件的能力、管理体制的健全程度以及物业体系创新上与专业物业公司存在差距，一些规模更大、人数更多、楼层更高的小区对物业管理方提出的要求也会更高，那么管理老旧院落、旧社区的物业管理方式也就不适应了。

常晗皎也表示：“小区自治肯定也是不尽相同的。”据介绍，与锦江岸相邻的外曹家巷有一个小区也是自治，但与锦江岸不同的是，该小区实行的是单元自治，每个单元管理每个单元。“锦江岸小区是社区自治的一个标杆，建立在服务方与业主双方高度互信的基础上，社区将其推广主要是想让大家学习锦江岸小区的自治意识。”

“所谓自治就是业主自己管理小区，主要靠业主公约约束。每一个业主自动自发去履行义务。这是需要建组织，选骨干，推领袖的，自治不是一团散沙。”中国豪宅研究院院长朱晓红说到。锦江岸小区业委会是业主投票选举出的，代表业主的意愿，因此能与业主建立互信。

房观察智库专家、易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，小区业主自治的模式，有一些历史原因。过去部分物业公司经营不善、业主和物管公司的关系比较僵硬，所以会导致此类物业公司难以在此类小区经营小区。

他分析道，“小区自治的模式，采取的是小区服务中心等组织架构，相对灵活，以服务小区为主，盈利点基本上不考虑。此类自治模式，相对更贴近业主需求，而且运营相对灵活，值得积极肯定。从实际情况看，后续对于一些小区可以采取类似模式，或者对于物业公司经营不佳的，可以采取此类模式进行取代，这样也可以和物业管理公司形成一定的竞争。”

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