南京拟规定：业主装修、遛狗都要遵循时间

2016年7月1日《南京市住宅物业管理条例》正式实施，很多人特别关心条例的配套制度何时出台。3月7日，南京市人大官网公布了《南京市住宅物业管理条例》配套制度征求意见稿。记者注意到，这次出台的配套制度是两个合同文本，分别是住宅小区临时管理规约（示范文本）（草案）、住宅小区前期物业服务合同（草案）。此次征求意见的两个合同草案，拟规定业主要在规定的时间内装修，一天中有14个小时不能使用噪音或者振动的工具作业；喜欢遛狗的业主也要遵循遛狗时间；物业费的缴纳方式与使用范围也将明确。

小区管理

装修时，一天有14个小时不能用噪音大工具

不少市民装修时，喜欢重新决定房间的使用用途。这可不行。草案拟规定，业主和物业使用人，在本物业区域内，不能将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方。

具体装修时间也将明确。草案提出，每天在12时至14时、19时至次日7时之间，这14个小时中，不得在居民住宅区使用产生噪声或者振动的工具进行施工作业。针对需要安装外机的空调，如果没有预留位置，要按照建设单位要求或物业服务企业统一指定的位置安装；空调室机外机如果发出超标噪声的，应立即修复或更换，直至符合国家噪声标准后再使用。

对于喜欢饲养宠物的业主，合同范本规定，业主和物业使用人在本物业区域内不得饲养家禽、家畜、鸽子、大型犬类；对于允许饲养的动物，应办理合法手续，并及时到本物业区域物业服务企业备案。其中，合同范本还拟细化遛狗时间，以及携带动物搭乘载人电梯的时间。对于晚上会发出各种叫声的小动物，合同也有规定，不得在晚间规定时间后，放任动物发出持续的鸣叫；如果有5户或者10户以上的邻居有书面投诉，就要自己把动物清理出去。

此外，草案拟明确规定，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室均不可用作出租房。出租的房屋应当符合住宅设计规范标准，如果有违约出租行为，业主要缴纳一定的费用作为补偿，违约金额纳入业主共有资金账户。

物业服务

包干制或酬金制，物业费收取两种方式任你选

新聘请的物业公司，物业费怎么收？哪些地方可以使用物业费？此次草案给出了两种选择。一种为包干制，也就是盈余或者亏损均由物业享有或者承担；物业不能以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。第二种方式是酬金制，也就是说，物业服务资金为缴纳的业主共同所有，由物业代管，主要包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。在物业费使用上基本与包干制相同。

在费用收取上，按照多层住宅、高层住宅、别墅、排屋、办公楼、商业物业、物业以及会所等8种不同类型的住宅收取。

物业费可以用在哪些地方？此次草案拟规定，物业服务费用主要用于以下开支：包括管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费、住房公积金等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域秩序维护费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；办公费用；管理费分摊；物业服务企业固定资产折旧；法定税费；物业服务企业的利润；经业主同意的其他费用 。

不过，物业服务费可不包含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用。这些费用应该通过物业专项维修资金予以列支，物业专项维修资金使用根据相关文件规定执行。

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