中南建设扩张后内部现金出现短缺 存货周转下降对外部融资依赖大

2018年1-6月份中南建设(5.690, 0.04, 0.71%)实现营业收入 153.2亿元，同比增长 21%，实现归属于上市公司股东的净利润 9.3 亿元，同比增长180%。

存货周转下降 合同销售单价出现持续下降

2015年至2017年，其合同销售额由225亿元增长到963.18亿元，复合增长率高达62%。2018年上半年已经实现652.5亿元，按照这个趋势，其2018年进军1000亿销售额房企行列不是梦。

同时，在新增土地储备方面，2017 年末，中南建设新增98个项目，土地货值高达1907亿元，而2018年仅上半年就新增80个项目，土地货值为493.2亿元，规划建筑面积合计1138万平方米。这新增的项目数量或说明中南建设还在保持高速扩张态势。

2018年上半年存货周天数为1756天，相比去年同期1372天，存货周转速度显著下滑。2017年周转也同样下滑，2017年末存货周转率为27.63%，同比下降13.68 个百分点。这些数据或说明其去库存效率在下降。

不仅存货周转下降，中南建设平均合同销售单价在近两个季度开始出现持续下滑。2015年至2017年，其合同销售单价是逐年上涨，由9400元/平上涨到13000元/平，但是今年第一季度则下降至12800元/平，第二季度继续下降至12380元/平。

平均合同销售单价：值得一提的是，随着地产调控的深入，平均合同售价出现下跌，存货未来可能存在一定的跌价风险。但是翻阅财报发现，截止报告期，其账面存货总余额高达1214亿元，但是其存货跌价准备计提为0，暂未计提任何存货跌价准备。

中南建设业务以房地产开发及建筑施工为主。房地产业务以大众住宅开发为主，辅之以综合商业体开发运营及酒店管理等。公司房地产开发项目目前主要集中在长三角区域（上海、江苏、浙江、安徽）和山东地区，在京津冀区域、河南地区、珠三角区域，及沈阳、西安、昆明、武汉、成都、重庆等中心城市亦有项目。

高速扩张背后经营活动现金欠佳 对外部融资依赖较大

发现2018年上半年其经营活动净现金流为14.6亿元。但是中南建设在建项目预计总投资约2489.52 亿元，截至2018 年3 月末已累计投入1557.15 亿元，尚需投入937.28 亿元。这充分说明日常经营活动现金流显然不能满足其未来资金需求。

2018年上半年投资活动产生的现金流量净额-27.16亿元，筹资活动产生的现金流量净额为61.68亿元，这说明投资活动也不能带来正向现金流，只能依赖筹资活动，这或说明其很大一部分依赖外部融资支撑其扩张经营。

进一步发现，2016年及2017年其经营活动净现金流与投资活动净现金流均为负数，而筹资活动连续为正。2018 年1~3 月，公司经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额和筹资活动产生的现金流量净额分别为-26.32 亿元、-3.03 亿元和56.76亿元。这些数据进一步表面，中南建设经营活动净现金流较差，对外部融资依赖反而会较大。

担保363亿占净资产258% 未来资金或承压

截止发稿日，中南建设及控股子公司的担保额度总金额为720.2亿元，本次担保提供后公司及控股子公司对外担保总额为 363亿元，占公司最近一期经审计（2017年12月31日）净资产的比例为258.39%。

2018年8月15日公告新增担保13家子公司，新增担保额为51.5亿元，但是这十三家公司负债水平较高，其资产负债率达到100%及以上为7家，达到90%以上100%以下的为4家，剩下2家为82%以上。

上表中可以看出，其有些子公司负债水平已经很高（资产负债率大于100%）。但是，其对于上述担保董事会审议则认为，为上述子公司提供担保的行为，是基于各子公司项目开发需要，目前各子公司项目开发正常，且公司子公司偿还债务能力较强，而对于向非全资子公司提供的担保，被担保对象提供反担保，担保风险可控。不存在损害公司及其他股东，特别是中小股东的利益的情形。同意公司本次为子公司贷款提供担保。

不仅巨额担保，其负债水平也不低。

中南建设的有息负债由2017年末的529.8亿元，上升到2018年上半年末的571.5亿元，相对2017年中期增长31%，公司的总负债率由去年中期的88.0%，上升到今年中期的89.9%。高负债必然带来高利息支出，2017年利息支出高达34.7亿元（含资本化利息），当年净利仅为5.37亿元。2018年上半年，利息支出已达18.09亿元，当期净利为10.19亿元。

进一步发现，其长期借款利率水平在5.7%-10.58%之间，但是发现2018年上半年净资产收益率仅为5.25%。这或说明举债的资金成本已经超过股东收益了。

中南建设在建项目预计总投资约2489.52 亿元，截至2018 年3 月末已累计投入1557.15 亿元，尚需投入937.28 亿元。值得一提的是，截止2018年6月30日，公司共获得银行授信额度728.64亿元，其中已使用授信额度为326.37亿元，剩余授信额度只剩402.27亿元，与937.28亿元相差逾400亿元。中南建设在建和拟建项目未来投资规模大，在当前房地产市场去杠杆政策趋紧的背景下，能够从银行获取的资金应相对有限，未来公司如果其他资金渠道受阻，那将会承受一定资金缺口压力。

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