业主买别墅遇维权难:房屋漏水 院内塌陷

承诺的花园面积缩水，地下室变“水帘洞”，台阶大量破损，墙体开裂……

近期，有着“豪宅教父”之称的世茂集团遭遇业主维权。交房不到一年，河北大厂世茂·萨拉曼卡小区的业主发现，自己购买的别墅不仅和广告宣传中相距甚远，还存在质量问题。

“开发商态度非常强硬，说我们可以退房，也可以打官司，但肯定赢不了。”业主蒲先生告诉北京时间“暴风眼”，从2015年开始，业主们找过开发商、建设局、规划局，但房子的问题一直没有得到解决。

最后，蒲先生等人向法院提出整改赔偿，但由于赠送花园、露台面积等内容并未写入合同，请求被驳回。目前，业主已提起上诉。

京师律师事务所律师韩明辉表示，广告仅为要约邀请，且合同中约定了广告仅做参考，不具有法律效力，所以，无法追究开发商的违约责任，但工商行政管理部门可以对其进行处罚。

业主：花园变车位别墅质量堪忧

“之所以选择更远的大厂，看重的就是世茂的大品牌和很高的赠送面积。”蒲先生介绍，自己原本考虑在燕郊买房，但最后被世茂的“信誉”以及给出的优厚条件打动。

记者根据宣传材料得知，世茂·萨拉曼卡的开发商为世茂集团子公司——大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司(以下简称“中基太业”)。项目于2013年开盘，共计7275套房源，分为高层、洋房和别墅。

世茂集团素有“豪宅教父”之称，在世茂集团的官网上，诚信被当作了公司的第一核心价值观。此次维权的业主大多购买了别墅，他们表示正是出于对世茂大品牌的信任才买的房子。

“在宣传材料的户型图上，清楚地标明了赠送25.6平的院子和20平米露台。”2013年，蒲先生高兴地签署了购房协议，购买了一套90平米总价827635元的3层叠院别墅。

记者在蒲先生提供的户型图上看到，花园确实达到25.6平米，露台面积约为20平米。

2015年夏天，部分业主来到小区工地查看工程进展，却发现在建的房屋施工和当初购买时样子大不相同，“原本承诺赠送的20多平米院子只有几平米，原本没有规划的车位，竟然出现在了紧贴房屋的地方”。

房子的楼间距也让很多业主难以接受，不少业主认为世茂私自修改了规划，压缩了公共空间。

多位业主向记者反映，“小区外楼梯基本没有填充，损坏严重;房内和外墙有裂痕;隔音效果差，邻居说话听得很清楚。”

2016年夏天，几场大雨让很多业主“完全崩溃”。

“去年夏天下雨的时候，由于院子的排水有问题，雨水大量渗进了地下室，都快成水帘洞了。院子里地基没有夯实，水一冲，好多地方都塌下去了，墙和地面都是空的。有的家里阳台排水口不通，好多人都冒着雨往外排水。”业主张先生告诉记者。

2017年3月，记者在萨拉曼卡小区调查发现，多幢别墅外墙存在明显裂痕，楼梯多处破损。没有装修的几个院子，明显能够看出地面高低不平，部分院墙底部和地面之间出现中空。在许多业主的地下室内，墙上还能看出水浸泡的痕迹。

张先生认为，“当初开发商为了赶工期，根本没有把地基夯实，雨水一冲，院子就陷了。水排不出去，自然要往地下室里渗，现在好多业主只能挖引水沟排水。不只是院子，小区的路现在也不平了，同样是当初地基没打牢的原因。”

据业主反映，这样的问题房屋不在少数，“最多的时候有近二百人参加维权”。

法院：宣传材料并非合同组成部分

原本期待在北京之东过上“有天有地有庭院”的欧式生活，蒲先生等人没想到现实和广告“差异太大”。从2015年起，越来越多的业主开始维权。

他们多次找到开发商讨要说法，得到的答复是工程已经通过消防竣工验收备案和建设工程竣工验收备案，质量不存在问题，也不存在消防隐患。

“我家的院子面积不到10平米，露台面积也缩水了。”蒲先生等人拿着广告讨说法时，开发商却表示，承诺赠送面积的广告宣传单不属于合同内容，“补充协议中明确了宣传材料仅供参考”。

记者查询发现，如今在各大购房网站上，依旧能够看到萨拉曼卡的宣传材料：距离北京国贸约38公里，开发商为世茂集团子公司——大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司。小区力图打造“中国首席海外都市样板生活社区”。

在一些销售发布的宣传材料中，小面积大赠送成为重要卖点，“购买别墅可获赠20-30平米的院子加南北露台”。

“开发商态度非常强硬，说我们如果不想要可以退房。”蒲先生告诉北京时间“暴风眼”，“房子后来涨了这么多，业主们肯定是不愿意退房的。”

于是，业主们找到大厂信访局投诉，并在信访部门的协调下见到了房管局、建设局、规划局、消防等部门负责人，得到的答复同样是不存在质量及消防问题。对于具体的细节问题，可以找开发商协调解决。

“我们只好利用法律武器维权，并且拒绝收房。”周女士告诉记者，大部分业主最后选择了收房，包括她和蒲先生在内的十几户业主至今拒绝收房。

2016年1月，周女士等业主对大厂县规划局提起了行政诉讼，认为规划局未尽到审批责任，应撤销规划许可证，但法院认为规划局发证在周女士签订购房合同之前，双方不存在法律上的利害关系，周女士不具有诉讼主体资格，驳回其起诉。

随后，周女士、蒲先生等业主分别对世茂集团提起了民事诉讼，并将户型图、宣传广告等证据提交法庭，要求世茂兑现承诺，对房屋进行整改，同时赔偿相应损失。

2016年11月20日，大厂县人民法院作出判决称，宣传材料中提到的赠送花园、露台只是销售方的一种不特定营销手段，该内容未载入合同文本和补充协议，且双方协议中还约定宣传材料仅供参考，不构成合同组成部分。驳回周女士要求交付花园、露台的请求。

对于漏水和院内塌陷的问题，法院认为涉案房屋已经通过验收达到交房条件，是原告未及时收房管理造成了这些问题，应由买方自行承担。法院只认可了周女士对烟道维修的要求，判决开发商限期维修或赔偿2000元。

同样，蒲先生的诉讼请求也以“赠送面积以合同为准”的说法被驳回。

律师：应受工商部门处罚

“白纸黑字写在广告上的内容，怎么就没有约束力了?”周女士等人对判决表示不理解。

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

京师律师事务所律师韩明辉告诉记者，如果宣传材料中的内容具体确定，且对合同订立产生重大影响，可以起诉开发商违约。他解释，之前确实有过类似判例，但一直存在争议，多数情况下会认为广告属于过度宣传，而非要约。

韩明辉在看过宣传材料及判决书后表示，萨拉曼卡的宣传材料是对不特定人群发放，内容并非具体确定，且在补充协议中明确说明宣传材料仅为参考，所以可以判断该广告仅为要约邀请，不具有法律效力，无法追究开发商的违约责任。

韩明辉同时表示，根据《广告法》第4条规定：广告不得含有虚假或者引入误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。该小区开发商需承担欺诈消费者的责任，应该受到工商行政管理部门的处罚。

大厂县工商局夏垫镇分局工作人员接受采访时告诉记者，业主可以把具体宣传材料寄送到工商局，工商局调查后确定是否需要进行处罚。工作人员还表示，之前就曾因广告问题对萨拉曼卡做过处罚。

记者查询发现，2016年5月27日，大厂回族自治县工商行政管理局曾对“中基太业”作出行政处罚：经调查，当事人在其开发的商品房小区北侧围挡发布的商品房广告有“速抵国贸”字样，涉嫌违法发布的行为。

根据《中华人民共和国广告法》第二十六条第二项规定：房地产广告不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。

另外，对于房屋的质量问题，韩明辉建议业主可以向建设工程质量监督机构申请组织认定或向建设行政主管部门投诉，由政府监督加快维权进程。

对于影响房屋结构安全的问题，业主可以直接委托具有法定结构安全鉴定资质的单位对房屋进行鉴定，其鉴定结论可作为民事赔偿的证据。如果行政机关调解不成或无法和开发商协商解决，可以持上述证据进一步采取诉讼、仲裁等维权措施。

近日，记者就“虚假广告”、“房屋质量不佳”等问题联系大厂县房管局、规划局、建设局等部门，但均被告知需通过县委宣传部回应。北京时间“暴风眼”随后联系了大厂县委宣传部新闻科工作人员，但截至发稿，未收到回复。

此外，世茂集团华北区域品牌的一位负责人对此回应，法院已经对案件进行了判决，判决书内容非常详细，对事情说的很清楚。至于其他房屋质量的问题，希望等315结束后再回应，避免造成太大的负面影响。

目前，周女士已委托相关单位对房屋质量进行检测，并向廊坊市中院提起上诉，目前案件尚未开庭审理。

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