小区物业负责业主哪些室内设施维修？

近年来，由物业维修问题引发的物业与业主纠纷案件越来越多，其主要原因，是物业维修界定不明确。那么，小区物业负责业主哪些室内设施维修？维修程序是怎样的？佰佰安全网今天就来说说与之相关的物业安全小知识。

物业维修的简介

物业维修是指物业自建成到报废为止的整个使用过程中，为了修复由于自然因素、人为因素对物业造成的损坏，维护和改善物业使用功能，延长物业使用年限而采取的各种养护维修活动。

具体地说，物业维修包括物业服务公司对物业的日常保养，对破损物业的维修，以及对不同等级物业功能的恢复、改善，装修、装潢，同时结合着物业的维修加固，增强物业抗震能力。

小区物业负责业主哪些室内设施维修？

一般而言,物业管理公司对共用部位和共用设备、公共建筑和共用设施,包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、共用天线、消防设施、绿地等承担维修责任。由于物业管理公司对共用部位和公共建筑等并没有所有权,因而对这些设备的维护物业管理公司可以收取物业管理费。   

一般情况下,业主应对其所有的物业承担维修养护责任。室内的部位和设备,包括水、电、气等户内管线,设施和自用阳台,由业主负责维修。业主可以自行维护其自用部分和自用设备,也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员进行维修,但委托他人维修需支付相应费用。

物业室内维修服务标准

1.水电设施、设备（包括电源开关、给水阀门、卫生洁具等）接到报修指令后及时维修或更换（材料费由用户个人承担），一般故障2小时内完成。

2.下水管道堵塞接到报修指令后30分钟内到达现场，2小时内完成，现场清理干净。

3.水管线漏水接到报修指令后30分钟内到达现场，4小时内完成，现场清理干净。

4.非电源单位原因造成的停电、短路，接到报修指令后30分钟内到达现场，一般性故障2小时内完成，难以处理的24小时内完成。

5.厨房、卫生间、阳台渗水接到报修指令后30分钟内到达现场，一周内完成，现场清理干净。若难以处理的，征得用户同意，向住户明确完成时间。

业主日常报修的程序

一、日常报修的程序

（1）业主或住户根据所要报修的项目内容，通知“接修调度中心”请修；

（2）“接修调度中心”接报修通知后，一方面发出请修凭证，业主或住户须详细、如实填写请修凭证；另一方面则调度本处维修人员或其他维修点人员赶赴现场维修；

（3）维修人员修理完工后，由业主（住户）或小区物业管理企业（如请其他维修点修理的话）进行维修质量的验收；

（4）维修质量验收合格后，由业主（住户）按维修人员的维修统计核算结果和请修凭证及有关的收费标准予以付费，并在派工单上签字后收取付费发票或单据；维修费用除按规定的在正常保修范围内的修理项目外，其他均应报业主管理委员会通过后实行；

（5）业主（住户）如对维修质量、收费及服务等有异议并未能获及时解决者，可随时向物业管理企业或其他有关单位进行投诉。

2、维修三检测和三回访

物业管理企业通常有“三检制”和“三回访”制度。三检制是指自检（班组自行对工程质量进行检验）、互检（班组之间互相对工程质量进行的检验），交接检（上一道工序与下一道工序交接时，共同对工程质量进行的检验）。三回访是指雨后、部分竣工后和完工后的回访或抽查。为此，业主或住户可根据各自的实际情况，配合该项工作，维护自身的合法权益，促进小区物业管理的文明建设。

小区物业入室维修工作程序

物业员工入室维修工作不仅仅是一项简单的技术操作，还会涉及到礼仪礼貌、劳动纪律、员工素质等诸多环节，为避免引起客户的反感及造成不良影响。因此入室工作的员工必须有较强的服务意识，要将入室维修工作视为展示公司形象、体现自己专业技术水平和服务水准的过程。为规范员工入室维修服务行为，特制定工作程序如下：

1、入室必须征得业主的同意。一般情况下应先预约，讲清入室工作的内容，得到业主的同意。员工不能在未得到客户同意的情况下入室工作（除非遇到紧急情况）。

如，客户报修或物业公司例行日常维保时，均须先与业主预约具体时间，并讲清作业过程、所需时间及相关费用；对公寓业主，若事先已有约定，必要时在入室前应由前台值班人员先电话联系，征得业主同意。

2、员工到达房间门口应轻轻敲门，业主开门后，员工应说：“先生（小姐、女士），你好！需要对××设备进行维修（检查、保养），可以进来吗？”得到主人同意后应说：“谢谢！”

3、如进入客房等十分整洁的房间，员工应使用一次性鞋套方可进入，进入室内步子要轻，工具袋（箱）背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖动。

4、走到工作地点后，将干净的维修专用地布铺在地面上用于摆放工具箱、工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。

5、工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声，实在无法避免时应事先向业主打招呼，并说一声“非常对不起”；随身携带的对讲机应调节到最小音量，以免出现噪音影响业主。

6、工作结束，收拾好工具，应向业主介绍维修（检查、保养）情况，并告诉房主正确使用设备的注意事项，并请业主验收，房主感到满意后（在工程维修单上签注意见；业主如有意见，应当面解释清楚，若不能解释，应回答：“对不起，您的问题或意见我需向我的上级主管汇报，我们会尽快给您一个满意的答复”）方可离开。例如仅仅检查时也应告诉业主情况良好或有何问题，需要怎么办等。

7、离开前应将所有散落的工具、零件及杂物收拾干净，如地面污染，应负责打扫干净。

8、走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离。至门口应回身面对房间主人说：“再见”。

9、维修过程中，若遇特殊情况（如，缺少工具；人员不足等等），应退出房间用对讲机（或其他方式）与相关人员联系；并告知房间主人需短暂离开，请业主稍侯。

10、整个工作期间不得收受房间主人赠送的任何物品，也不能借用主人的私人电话、工具等等。

由此我们可知，虽然业主室内并不是都归物业维修管理，但作为小区物业，应该与业主在签署协议时就解释清楚，避免今后的纠纷琐事发生，也请广大业主了解物业维修责任界定，共同建立和谐的家园。