降房贷首付比例 真能刺激房产市场去库存吗？

央行最新宣布，不限购城市居民首套房贷首付比例最低可降至二成。对此，有人欢喜有人忧，喜的是可以轻松付首付，不用向亲朋好友借太多钱，忧的是，以后每月的还款压力增加不少。但总的来说，这一房贷新政的实施，确实是一个惠民政策，给人们带来了快速买房的希望，同时也给楼市去库存带来了契机，但是究竟能去库存去到什么程度，取决于这些潜在的购房人群，到底是因为首付款太高没买房，还是因为房贷利率太高没买房，我们将拭目以待。

2月2日下午，央行、银监会共同下发通知，调整个人住房贷款有关政策。通知规定在不实施"限购"措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施"限购"措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

有业内人士分析称，当前楼市供求已基本平衡，楼市规模化时代已经过去，市场环境发生了明显的变化，虽然现在首付比例下降，也不会引起市场大幅波动。

据统计局最新公布2015年12月的70个大中城市房价指数来看，多数城市房价并未大幅上涨，但深圳、上海为代表的一线城市同比涨幅达到两位数，深圳更是接近50%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，限购和一些房价上涨过快的城市，实际上对于此类政策可能是无动于衷的。

对于限购城市来说，此次文件已明确不进行调整。而对于房价上涨过快的二线城市，如苏州等，也预计不会有调整。因为房价上涨压力过大，盲目下调并不科学。

对于一些大城市周边的三四线城市来说，比如京津冀的燕郊、廊坊，长三角的昆山、嘉善，珠三角的东莞、惠州等，要看当地政府的楼市调控意识，一旦下调房价，市场交易会快速飙升。而中西部的三四线城市放宽后并不会出现市场交易飙升的态势。预计在春节后会逐渐显示出政策的积极效应。

房贷新政会刺激更多人买房吗？

虽然央行已经通知，对于何时会调整为20%这一问题，各银行均表示，相关政策由总行确定，预计要在春节之后才开始执行。该政策的实施会刺激更多人买房吗？以一套价款为100万元的住房为例，如果首付25%，需要一次性支付25万元的首付款；贷款30年，则每月需要还贷3980.45元，总共支付利息682962.15元。如果首付下降为20%，那么首付款将为20万元，下降了5万元，贷款30年每月需要还款4245.81元，总共支付利息728492.96元。

虽然看起来购房者可能会多付一些利息，但由于首付成数下降，所以可以直接缓解购房者一次性支出的压力。一房地产企业的品牌负责人称，首套房的首付比例降到了历史最低点，这是能较好地解决房地产行业去库存的招数，对首套住房的刚需群体以及改善性需求的群体来说，都能起到积极助推作用。他预计，未来的一段时间，楼市或将出现一波小高潮。

财经专家称，首付比例持续降低利弊参半，利在于刺激需求，但弊在于增大了购房者还款压力。长期看拯救房地产市场在于降息和减税，以及创造更多就业，而不是加杠杆。本质上看，20%首付款购房，实际上就是将“炒房”杠杆放大至五倍，跟配资炒股道理一样。

降首付比例 有利房产市场平衡发展

由于涉及投资和消费这两个中国经济传统动能的发动机，加上房地产行业本身上下游关联产业较多，巨大的库存压力不仅影响了这个行业的健康发展，而且对中国经济的稳定运行也带来了诸多不确定性。

因此，相关专家认为，合理住房消费的利好政策，对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响，对于稳定房地产市场和去库存有正面作用，对于房地产股票有重要支持，对于股市稳定也有重要意义。

降低了购房门槛 有利年轻人购房

以前房贷首付一直是30%，买一套总价100万左右的房子，得首付30万，现在要降到20%，20万首付就够了，降低购房首付比例对年轻的购房者而言，是一个重大的利好，可以大大降低买房的门槛。而事实上，目前对买房者来说，其实可以享受的利好还不止这些，在贷款利率方面，经过去年央行五次降息，房贷利率已下降至4.9%的水平，再加上各家银行普遍可以利率“9折”，房贷的利率成本基本已降至了历史最低。业内认为，在这些多重利好因素的叠加效应下，今年楼市有望迎来成交的回暖，房地产市场刚需可能会集中释放，房市“去库存”将加速。

房贷新政降了首付压力 却增加了还贷压力

新政是新年去库存大战的第一枪，也是双限解除后的最具杀伤力的一招。在货币适度宽松的背景下，降低首套和二套房首付比例会进一步有力支持刚需和改善型住房需求，降低购房者的资金压力，但很明显，却令还贷者的每月还款压力增加了不少。对于北京、上海等少数实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。首套房首付降低到20%后，如果买一套300万元房子，月供要增加1818元，整体利息支出多了14.25万元。

有分析人士称利率不降低，光降首付难以刺激楼市，况且首付的降低也带来了杠杆的提升，这意味着，人们购买首套房的杠杆比率从原来的1:3.3升至1:5，为了“去库存”，相关部门一边让企业和资本市场去杠杆，一边给房地产行业加杠杆。

降首付是有利于刺激楼市销售，但影响范围局限于供求相对平衡的少数二三线城市，对库存压力大的地区不会有明显效果。

最能刺激去库存的 或许是降低房贷整体利率

要提振整个楼市，加快去库存速度，从最低首付上降低门槛还远远不够，更关键的是房贷利率优惠，对很多人来说，他们要考虑的是，就算自己的所有存款可以付那20%的乎付，但是日后比原来更多的月还贷资金呢？如果没有正常的还贷资金来源，那这一房贷新政，对他们来说，真是可有可无，房产市场想通过此法达到快速去库存的目的，更是遥不可及。

责任编辑:胡玲玲